Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

1.1. Суть недвижимости

Существует огромное количество определение сути недвижимости, но они все близки по содержанию и отличаются только по малозначительным аспектам. Остановимся на сути неких из их. В учебнике российского штатского права (1914г.) написано: «Под именованием недвижимость понимается сначала часть земляной поверхности и все то, что с нею связано так крепко, что Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом связь не может быть прервана без нарушения вида и предназначения вещи». Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней крепко связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 1994). Недвижимость (zealty, zeal estate) – неподвижное имущество – участок местности с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «Земля сама по для себя, место над поверхностью земли и место под землей». Недвижимость также содержит в себе объекты, крепко связанные с землей.

Как лицезреем, ни годы, ни расстояния не занесли в понятие  «недвижимости» существенных Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом конфигураций, что свидетельствует о фундаментальности и в неплохом смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

К неподвижным вещам (неподвижное имущество, недвижимость) относятся:

· Земляные участки;

· Участки недр;

· Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без непропорционального вреда их Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом предназначения нереально, в том числе леса, долголетние насаждения, строения, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, галлактические объекты.

Обычно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Любая из этих групп развивается без помощи других, имеет свою законодательную и Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупа всех жилых помещений независимо от форм принадлежности, включая жилые дома, общежития, спец дома, квартиры, другие жилые  помещения и другие строения, применимые для проживания. [3]

К нежилому фонду относятся строения, сооружения и другие объекты либо их часть, расположенные  на определенном земляном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

Нежилые помещения Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом разделяются по многофункциональному предназначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость – продукт особенного рода, это более базовый, долговременный продукт, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]

Недвижимость как продукт имеет последующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, продолжительность сотворения и долговечность, ублажение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупа сделок Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом с недвижимостью, потока инфы, касающейся таких сделок, также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в критериях господства рыночных отношений.

Различительными чертами недвижимости как продукта и рынка недвижимости являются:

· Специфичный нрав оборота (через оборот прав на него);

· Высочайший уровень трансакционных издержек  при сделках с ней;

· Более низкая по сопоставлению Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом с другими продуктами ликвидность;

·  Ограниченная возможность саморегулирования рынка средством ценового механизма;

· формирование цены происходит в итоге взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

· арена взаимодействия спроса и предложения – не государственная экономика в целом, а регионы (государственный рынок недвижимости – совокупа локальных рынков, значительно отличающихся друг от друга).

На базе этих особенностей рынка Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом недвижимости можно сконструировать его главную специфическую черту -  наименее современный рынок по сопоставлению с другими секторами рыночной экономики.

По аспектам, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем производятся последующие условия:

· спрос и предложение близки к равновесию либо могут быть просто приведены к равновесию средством ценового механизма Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом;

· присутствие много независящих друг от друга продавцов и покупателей;

· покупатели и торговцы отлично информированы о состоянии и тенденциях рынка;

· спрос и предложение эластичны по стоимости;

· издержки сделок низки по сопоставлению с ценой продукта;

·  рынок доступен для вхождения в него новых участников;

· продукты владеют высочайшей ликвидностью.


В отличие от Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом этого на рынке недвижимости:

· спрос и предложение, обычно, не сбалансированы и способности приведения их в равновесие средством цен ограничены;

· находится ограниченное число покупателей и продавцов;

· информация о рынке не настолько открыта, как к примеру, на рынке ценных бумаг либо потребительских продуктов;

· издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, издержки Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом на регистрацию и т.п.) очень высоки;

· предложение и спрос наименее эластичны, чем на других рынках;

· вхождение на рынок новых участников затруднено;

· для недвижимости как продукта свойственна низкая ликвидность.


Несовершенство рынка недвижимости конкретно оказывает влияние на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупа потребительских параметров объекта недвижимости и характеристик Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом наружной по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка недвижимости навряд ли может быть без ее оценки.


1.2. Общая черта оценки недвижимости

Оценка недвижимости – операция по определению цены объекта [5]. Величину цены объекта следует знать для:

· Воплощения купли-продажи объекта;

· Определения налогооблагаемой базы;

· Решения вопросов ипотечного кредитования Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом;

· Аренды;

· Страхования;

· Переоценки главных производственных фондов предприятия;

· Воплощения беспристрастной приватизации;

· Вербования зарубежных инвестиций и др.


Оценка одна из важных функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем поближе фактическое значение цены объекта к настоящему, тем меньше возможность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – означает Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом найти рыночную цена объекта.

Рыночная цена недвижимости – более возможная стоимость, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в

критериях конкуренции, когда торговец и клиент свободны в собственных действиях, имеют полную информацию об объекте, критериях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную цена недвижимости оказывают влияние многие причины, но сначала Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом спрос и предложение, качество неподвижного имущества и место его расположения. Известна 1-ая заповедь инвестора: местоположения, положение и снова местоположения – вот что вправду принципиально.

В свою очередь на спрос и предложение оказывают влияние последующие причины:

· Уровень и динамика доходов населения;

· Дифференциация населения по уровню доходов;

· Состояние экономики страны и отдельных субъектов Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом хозяйствования;

· Доступность денежных ресурсов в целом и кредитных а именно;

· Уровень развития ипотечного кредитования;

·  Цены на рынке недвижимости;

· Степень риска инвестиций в недвижимость;

· Цена строительства;

· Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земляной налог и др.);

· Условия среды (уровень Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.


Взаимодействие отмеченных причин в итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а как следует, и рыночную цена объекта недвижимости.


1.2.1. Массовая и персональная оценка недвижимости


Различают персональную и массовую оценки недвижимости.

Персональная оценка - оценка определенного объекта недвижимости на определенную Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом дату. Разглядим, чем отличается массовая оценка от персональной, какое меж ними сходство, и каковы области внедрения разных методик оценки недвижимости.

В базовом учебнике Интернациональной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается последующее определение:

Массовая оценка - это периодическая оценка групп объектов недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом по состоянию на определенную дату, с внедрением стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой огромного количества объектов, которые, естественно, различаются меж собой, потому принужденным инвентарем ее является применение стандартных способов к группам и классам объектов, что просит определенной работы по систематизации и Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом стратификации объектов. Разработка стандартных способов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного внедрения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

 

1.2.2. Область внедрения массовой оценки

Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает внедрение особых приемов и способов оценки, а не массовый, типовой Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом нрав объектов, как считают многие русские специалисты-оценщики.

Следствием неверного осознания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и персональной оценки, искусственное различение недвижимости жилого предназначения и коммерческого и производственного предназначения. При всем этом жилище считается объектами массового нрава, а нежилые объекты описываются как объекты личные, плохо поддающиеся стандартизации Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, цена которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфичных причин. Это не совершенно так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются меж

собой - ориентация окон, этаж на котором размещена квартира, свойства микро-соседства - гулкие либо тихие соседи, близость помойки и т.д. Часто Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом в одном и том же типовом доме схожие по числу комнат квартиры имеют различные планировки. Личные дома варьируют также очень очень, разница меж элитной виллой и размещенным по соседству деревенским домом так же громадна, как и различие меж заводской конторой и кабинетом в бизнес-центре. Хоть какой класс Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом и группа объектов недвижимости содержит различные, разные меж собой объекты: - даже если значения многих черт совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно разъяснить разницу стоимостей, и при желании доказать уникальность.

Таким макаром, зависимо от целей оценки можно индивидуализировать (выделить своеобразие) либо унифицировать (найти принадлежность к типу) хоть Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом какой объект недвижимости. В первом случае оценщик употребляет личный подход, делая акцент на особенностях объекта, и обосновывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во 2-м случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки различных объектов недвижимости.

1.2.3. Сходство и различие массовой и персональной оценки

Обе методики оценки - массовая и персональная, - имеют Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом в собственной базе периодические способы сбора, анализа и обработки инфы для получения отлично обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится производить те же деяния, что и при персональной оценке, отличия в главном связаны с различием в масштабе проведения работ, и способах контроля свойства оценки.

Так как массовая Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценка подразумевает разработку стандартной методики, тут требуется согласование не только лишь задачки, да и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения профессионала и способность оказывать влияние на конечный итог меньше, чем при

 индивидуальной оценке. Не считая того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, соответствующую для групп объектов, а Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом не для отдельных объектов. Потому что модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели труднее, так как они пробуют воспроизвести деятельность рынка на широкой географической местности.

И массовая, и персональная оценка недвижимости требуют сбора инфы. Нрав объекта недвижимости и имеющиеся о Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом нем данные определяют объем работ по сбору нужных сведений, также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке нужно выбрать. В массовой оценке употребляются три главных способа - накладный, доходный способ (капитализации дохода) и способ сопоставления продаж. Выбор способа определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью нужной инфы Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом. Модели массовой оценки для 3-х способов рассматриваются ниже.

Анализ более действенного использования проводится также как это делается при персональной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки подразумевают обширное внедрение вместе с экспертным, статистических способов, помогающих провести стратификацию данных и выстроить адекватную модель рынка. В ряде всевозможных случаев, при неразвитости Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом отдельных частей рынка, имеет смысл гласить о виде оцениваемой цены (вкладывательная, цена в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут кратко рассмотрены ниже.

При персональной оценке в конце оценщик проводит согласование результатов 3-х способов и воспринимает окончательное решение. При массовой оценке Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом ее заключительными шагами является проверка модели и контроль свойства приобретенных результатов. Качество выполненной работы оценивается в большей степени статистическими способами: большая часть

 полученных оценок должна попасть в данный спектр среднего отличия от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий восполнить (по мере надобности) недостающее качество начальной инфы по рыночным Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом сделкам. Не считая того, оценка должна соответствовать имеющимся проф эталонам, при этом для массовой оценки кроме этических и содержательных, есть ряд статистических критериев свойства модели. Так, эталоны Интернациональной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтоб определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превосходил 15%, а по группе Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом доходной недвижимости 20%.  [7]


1.2.4. Этапы массовой оценки


Процесс массовой оценки имеет последующие главные этапы:

· постановка задачки

· предварительное обследование и анализ объекта

· сбор данных, анализ рынка и выявление более действенного использования

· построение и калибровка модели

· тестирование, контроль свойства и уточнение результатов оценки.


Содержание этих шагов отличаются от персональной оценки в главном из-за Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом различия в масштабе проведения работ, и способах контроля свойства оценки.

1. Постановка задачки при массовой оценке подразумевает:

· идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адресок, описание прав либо кадастровый номер участка;

· уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - принадлежности, аренды, на использование воздушным местом и т.д.);

· согласование целей Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценки (к примеру, рыночная цена, для целей налогообложения);

· согласование даты оценки - на какую дату делается переоценка.

2. Предварительное обследование и анализ объекта:

· Определяется четкое положение (объект идентифицируется в согласовании с юридическим описанием)

· Составляется полное описание черт объекта недвижимости (земляной участок, главные количественные и высококачественные свойства построек и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом и т.д.)

· Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание нрав окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)

· Проводится сбор инфы об объекте и местоположении посреди местных обитателей и служащих

· За ранее определяется более действенное внедрение объекта


Подготовительный анализ Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом и описание объекта не ограничивается обозначенными пт, они определяются, обычно, определенной ситуацией на рынке. Так, довольно глупо обрисовывать идущий на снос личный дом, который приобретают только ради приобретения прилегающего участка земли, в данном случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земляного участка.

3. Анализ рынка

Анализ рынка в Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом массовой оценке имеет целью исследование всех причин спроса и предложения, оказывающих воздействие на формирование и динамику цен. 1-ый шаг - высококачественный анализ рынка и выделение черт, которые оказывают влияние на цены, но количественную меру их воздействия найти нереально. Эти свойства не войдут в модель оценки, хотя будут задавать наружные ограничения ее точности Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом. К примеру - изменение политической ситуации либо налоговой политики нельзя учитывать в формуле, но они очень оказывают влияние на рынок.

2-ой шаг - выделение черт, по которым можно собрать информацию и найти количественное воздействие на стоимость. Высококачественный анализ проводится по группам причин и уровням их воздействия.

В целом, главные Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом причины можно свести в таблицу (список примерный и должен дополняться зависимо от определенной ситуации):

Таблица 1.1. Анализ рынка: примерный список главных причин [7]

Уровни анализа /
Причины спроса и предложения

Государственный

Регион Город

Микрорайон

Участок Дом

1

2

3

4

5

Экономические

ставка процента, темпы инфляции

доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, издержки на строительство

статус района (спад, оживление), издержки на строительство

время и цена проезда Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, издержки на эксплуатацию

Социальные, демографические, психические

государственная, возрастная и домашняя структура, склад ума

состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания

структура соседства, уровни престижности

соответствие эталонам употребления, свойства потребителя

Правовые и административные

налоги, регистрация прав принадлежности, политические опасности, прозрачность и стабильность законов и правил

налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования

ограничения на застройку и внедрение

ограничения Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом на внедрение и прописку

Экологические

природно-климатические условия

климат и экологическое состояние

ландшафт, экология соседства

топография, рельеф, близость к очагам воздействия

Градостроительные и архитектурно-типологические

градостроительная и жилищная политика

тип и величина поселения, степень урбанизации, транспортная инфраструктура

доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры

тип использования, планировочная организация, количественные и высококачественные свойства


Заполнив схожую таблицу, определив высококачественные причины и нрав их воздействия (увеличение либо Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом снижение цен), оценщик перебегает к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, издержек на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия очень находится в зависимости от намеченной цели. Независимо от способа для оценки нужны последующие свойства объекта: адресок Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом (положение), свойства размеров (участка, дома, квартиры, помещения), свойства свойства

 (для участков - форма, глубина и т.п., для построек - тип стенок, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), свойства сделки: дата, источник инфы и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора черт объекта употребляются регистрационные и учетные Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом документы, также зрительный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на базе исследования рынка и источников инфы о физических и правовых свойствах объекта.

4. Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной инфы и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой размещается рыночная Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом цена объекта на определенный момент времени, в правой – выражение включающее в себя причины определяющие эту цена. Содержание самой формулы определяется, в основном, способом оценки. Отметим, что существует три главных способа применяемых в массовой оценке, это способ сопоставления продаж, накладный способ и доходный способ (капитализации дохода).

Таким макаром, на первом шаге, основываясь Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом на анализе рынка и объеме и нраве инфы, выбирается способ оценки и вид модели (аддитивная, мультипликативная либо гибридная). Последующим шагом является формирование первичных переменных модели на базе ценообразующих причин (т.е. делается кодирование в цифровом виде высококачественных причин и т.п.). Положение кодируется на базе системы Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом координат с избранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод высококачественных черт в коды и линеаризованные значения делается последующим образом (на примере материала стенок): кирпичным стенкам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения методом расчета средней

цены кв. м Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом., нормированной к единице по группам сделок с надлежащими видами стенок (к примеру, значение для кирпичных стенок - 1.06, для панельных - 0.94). На базе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные всеохватывающие переменные. В конце концов, на заключительном шаге, когда определена структура модели - какие причины и каким образом они в модель Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом входят, делается калибровка коэффициентов модели, определяющая конкретное воздействие определенных причин на рыночную цена.

6. Контроль свойства и уточнение результатов оценки

Оценки, приобретенные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и делается анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом конкретно на объект.

Экспертный контроль свойства модели состоит Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом из сопоставления модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Более эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих колебание объектов основной подборки с осмотром их на месте. При всем этом выясняются предпосылки важных расхождений, выделяются причины “недоучитываемые” либо “переучитываемые” моделью, вносятся нужные поправки. Таковой контроль может осуществляться в несколько шагов до Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом момента заслуги нужной точности модельной оценки.

Не считая того, формируется контрольная подборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на базе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В данном случае любая версия проходит тестирование с внедрением в качестве критериев Эталона анализа относительных характеристик оценки цены. По мере надобности Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом модель уточняется и калибруется вновь. Главный аспект - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

Процесс беспристрастной оценки недвижимости довольно непростой, так

 как нужно учесть огромное количество причин. Этот процесс усложняется к тому же тем, что отсутствует стройная научно обоснованная российская методология оценки недвижимости. [7]

В текущее время сделаны и работают международные организации по Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценке недвижимости: в Европе – Европейская группа по оценке главных фондов, которая сотворена в 1977 г. с целью установления единых эталонов по оценке для денежной отчетности. Существует также Интернациональный комитет по эталонам оценки имущества (IVSC), Интернациональный комитет по оценке главных фондов и другие международные организации.

Одной из основных целей Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом этих организаций является выработка единых эталонов оценки, без которых нереально вербование суровых инвестиций из-за рубежа.

На современном шаге проф оценщиками за базу принята теория оценки недвижимости, разработанная южноамериканскими спецами.

Главные задачки этой теории изложены в книжках, которые переведены на российский язык: Д. Фридман, Н. Ордуэйн «Анализ и оценка приносящая доход Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом недвижимости»; г. Харисон «Оценка недвижимости».

Процесс становления цивилизованного рынка недвижимости в Республике Беларусь идет с преодолением многих беспристрастных и личных причин. Для его развития нужно сначала обеспечить последующие условия:

· Наличие неплохой законодательной базы, в том числе о принадлежности вообщем и на землю а именно;

· Разработку научно обоснованной методики оценки недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом;

· Наличие здоровой конкуренции;

· Создание инфраструктуры рынка недвижимости;

· Наличие достаточного количества проф оценщиков и др.

Эти условия еще не сделаны, что, естественно, является тормозом для развития рынка недвижимости. Потому перед законодательством, научными работниками, практиками стоят очень принципиальные задачки, связанные с решением этих заморочек.


1.3. Суть накладного способа оценки недвижимости

В продвинутых Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом странах мира употребляют разные методические подходы к оценке недвижимости. К примеру, в британской практике оценивания имущества всераспространены 5 способов:  сопоставления, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, обычно, преобладают три способа: накладный, рыночный, доходный.

Накладный способ – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что клиент не должен платить Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом за объект больше, чем стоит его строительство поновой по текущим ценам на землю, строй материалы и работы. Таковой подход к определению цены вполне  оправдывает себя, когда  идет речь о новых либо относительно новых зданиях. [6]

Большая часть профессионалов признают, что накладный способ полезен для проверки расчетной цены, но полагаться на него можно Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом очень изредка.

При всем этом подходе оценочную цена объекта недвижимости определяют как разность меж ценой их полного воспроизводства либо полного замещения и суммой износа плюс цена участка земли; ее можно найти по формуле:


Цн = ПСВ – И + Цз,   или   Цн = ПСЗ – И + Цз,


где Цн – цена недвижимости по накладному способу Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом;

ПСВ – полная цена полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная цена замещения оцениваемого имущества;

И – цена износа оцениваемого имущества;

Цз – цена участка  земли.

При этом под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают цена строительства четкой копии строения в текущих ценах и с внедрением таких же материалов, строй эталонов, дизайна Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом и с этим же качеством работ, включая и все недочеты, присущие оцениваемому объекту.

Полная цена замещения (ПСЗ) – цена строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в согласовании с современными эталонами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный клиент не будет платить Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом больше за имеющееся здание, чем за постройку нового по современным эталонам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом цены недвижимости.

Традиционная теория оценки говорит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный способ. Но даже в странах Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом с рыночной экономикой оценщики используют и накладный способ. [6]


1.3.1. Сфера внедрения и ограничения накладного способа

Хорошей сферой внедрения накладного подхода к оценке недвижимости, дающей более конкретные результаты, являются:

1) определение рыночной цены новых либо относительно новых строений, имеющих малозначительный износ и отвечающих более действенному использованию участка;

2) определение рыночной цены старенькых Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом объектов недвижимости при наличии надежной инфы для расчета износа;

3) определение рыночной цены строй проектов, определение рыночной цены объектов специального предназначения;

4) определение рыночной цены объектов, с которыми изредка заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной цены объектов недвижимости, не поддающихся оценке способами доходного подхода.


Результаты накладного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом другими способами, к примеру, при отсутствии нужных рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно найти как величину издержек на воссоздание разыскиваемой свойства. Накладный подход просит, чтоб земля и строения оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Накладный подход имеет огромное значение Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом для принятия решений об экономической необходимости строительства пристроек либо реконструкции строения. Для этого предполагаемые издержки сопоставляются с ожидаемым ростом доходов либо вероятной цены реализации модернизированного строения.

Накладный подход употребляется для определения рационального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная цена строительства является главным элементом технико-экономического обоснования вкладывательных решений, лежащих в Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом базе планов землепользования.

Накладный подход нецелесообразно использовать, если здание старенькое, или представляет более действенный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику трудно достоверно оценить физический, многофункциональный и наружный износ старения.

Накладный подход трудно использовать, если стопроцентно отсутствуют либо неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость накладного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного строения.

Накладный подход не обеспечит нужной надежности результата, если промежные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Накладный подход дает итог цены объекта недвижимости с бесспорным правом принадлежности. Потому, чтоб оценить

 недвижимость Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, сданную в аренду, либо на которую распространяются другие частичные имущественные права, нужно сделать надлежащие корректировки. Оценщик заносит корректировки на определенные имущественные права, подлежащие оценке, также на дополнительные расходы, возникающие при обычное помещений.

1.3.2. Значение накладного способа

Применение накладного способа нужно при:

· Анализе нового строительства;

· Определении варианта использования земли;

· Реконструкции построек;

· Оценке Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом для целей налогообложения;

· Оценке для страхования;

· Оценке последствий стихийных бедствий;

· Оценке особых построек и сооружений.

В критериях же перехода к рыночным условиям накладный способ является более желаемым по сопоставлению с другими, потому что для внедрения других способов требуется широкая рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Но Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом всегда следует держать в голове, что издержки на строительство являются только базисом рыночной цены и в большинстве случаев бывают либо больше, либо меньше ее. [6]


1.3.3. Недочеты накладного способа оценки недвижимости

К недочетам накладного способа следует отнести последующее:

· Не отражает цены предсказуемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

· Огромные Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом трудности и неопределенности с расчетом износа, в особенности если зданию более 10 лет.;

· Не учитывает способности внедрения варианта лучшего и более действенного использования участка;

· Тяжело реализуем для оценки построек с уникальными строительными и эстетическими чертами, имеющих историческую ценность, также построек с чрезмерным физическим, многофункциональным и наружным износом.


1.3.4. Этапы оценки Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом недвижимости накладным способом

1) Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей

        имеющейся документацией;

2) Определение полной цены воспроизводства либо замещения;

3) Расчет всех видов износа: физического, многофункционального, наружного;

4) Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения цены построек и сооружений;

5) Расчет цены земляного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом учитывается цена прав аренды;

6) Общая оценка имущества методом суммирования цены земляного участка, цены построек и сооружений и цены работ по благоустройству участка.  


Оценка объекта накладным способом может быть достоверной исключительно в той степени, в какой достоверно определена цена строения. Точность таковой оценки всецело находится в зависимости от точности определения размеров износа Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом и действительности определения сравнительной цены земли. Отлично информированный клиент не будет платить за недвижимость больше той суммы, за какую он может приобрести вточности такой же объект, при условии, что платеж произведен им впору.

















2. Анализ оценки цены недвижимости накладным способом

2.1.  Анализ полной восстановительной цены недвижимости


В теоретическом плане под полной восстановительной ценой Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом строений понимается смета издержек, цена строительство копии оцениваемого строения на дату оценки.

Оценка полной восстановительной цены строения на дату оценки может выполняться по цены воспроизводства или по цены замещения. Выбор вида восстановительной цены для определенного оценочного строения нужно верно разъяснить в отчете во избежание неправильного толкования приобретенного Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом результата.

Полная восстановительная цена построек включает прямые и косвенные строй издержки, также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную цена строительно-маонтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и затратные расходы, также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, нужные для строительства, но не входящие в Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом состав подрядного строительного контракта. Косвенные издержки могут включать:

· проектно-изыскательские работы;

· оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

· расходы на финансирование за счет кредита;

· страхование всех рисков;

· налоговые платежи в течение строительства и др.

Предпринимательский доход – часть рыночной цены строения, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в процессе выполнения  строй Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом работ, компенсирующей возникающие при всем этом опасности и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (практически реализованный) определяют, как разницу меж ценой реализации либо рыночной ценой объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной цены построек, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом базе анализа рыночных сделок с подобными объектами определяется некоторый нормативный процент предпринимательского дохода, который зависимо от начальной базы, применяемой оценщиком, может устанавливаться к разным показателям цены. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

· прямые издержки;

· сумма прямых и косвенных издержек;

· общая сумма прямых, косвенных издержек и цены участка Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом;

· цена завершенного проекта.


К примеру, расчет полной восстановительной цены строений и анализ сравнимых продаж земляных участков позволили установить:

Таблица 2.1. [6]

Показатель

Сумма

Прямые издержки

750 000 $

Косвенные издержки

75 000 $

Цена земляного участка

300 000 $

Норматив к прямым затратам

25 %

Норматив к сумме прямых и косвенных издержек

23 %

Норматив к общим затратам

17 %


750 000$ х 25% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$) х 23% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$ + 300 000$) х 17% = 187 500$.

Таким макаром, цена недвижимости, определенная накладным подходом, составляет Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом:

750 000$ + 75 000$ + 300 000$ + 187 500$ = 1 312 500$.

2.2. Оценка общего скопленного износа

На дату оценки полная восстановительная цена построек будет отличаться от их рыночной цены на эту же дату. Основная причина – утрата цены под воздействием разных причин, вызывающих

старение объекта недвижимости. Износ строения обоснован ухудшением его физического состояния, несоответствием многофункциональных черт современным представлениям рынка недвижимости, воздействием наружных критерий функционирования Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом объекта на его цена. Так как перечисленные причины появляются взаимосвязано, их воздействие на цена оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают утрату цены оцениваемого объекта по всем вероятным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу меж рыночной ценой строений на дату оценки и его полной восстановительной ценой, рассчитанной или как Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом цена воспроизводства, или как цена замещения.

Износ (И) обычно определяют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). Зависимо от обстоятельств, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют последующие виды износа:

· Физический износ;

· Многофункциональный;

· Наружный.

Физический износ – это утрата цены построек в итоге их эксплуатации и воздействия природных сил.

Многофункциональный Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом износ – представляет утрату цены построек в итоге несоответствия их многофункциональных черт требованиям рынка на дату оценки. К таким недочетам можно отнести конструктивные элементы строения, строй материалы, дизайн и др., которые понижают функциональность, полезность и, как следует, ценность строения. 

Наружный (экономический) износ – представляет собой утрату цены строения либо Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом объекта принадлежности в итоге отрицательного воздействия наружных по отношению к оцениваемому объекту причин. Наружное старение может появиться в итоге конфигурации физического окружения объекта оценки либо негативного воздействия рыночной среды.

При расчете общего износа оценщики использую последующие понятия:

Физическая жизнь строения (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации строения, в течении которого состояние несущих Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом конструктивных частей строения соответствует определенным аспектам (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и находится в зависимости от группы капитальности строения. Физическая жизнь завершается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со денька ввода объекта в эксплуатацию до Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом даты оценки.

Финансовая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения заносят вклад в цена объекта. Финансовая жизнь объекта завершается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответственной ставкой по сравнимым объектам в данном секторе рынка недвижимости. При всем этом производимые Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом улучшения уже не заносят вклад в цена объекта вследствие его общего износа.

Действенный возраст (ЭВ) – определяется на базе хронологического возраста строения с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических причин, влияющих на цена оцениваемого объекта. Зависимо от особенностей эксплуатации строения действенный возраст может отличаться от хронологического возраста Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом в огромную либо наименьшую сторону. В случае обычной эксплуатации строения действенный возраст, обычно, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) строения составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Теория оценки недвижимости выделяет три главных способа расчета износа:

1) Способ рыночной подборки;

2) Способ срока Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом службы;

3) Способ разбивки.

 В способе рыночной подборки употребляются рыночные данные о сравнимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот способ позволяет высчитать общую величину износа по всем вероятным причинам, найти общий срок экономической службы, также размер наружного (экономического) старения.

Разглядим внедрение способа рыночной подборки на последующем примере, который подразумевает Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом передачу бесспорного права принадлежности:

Таблица 2.2. [6]


Аналог Х

Аналог Y

Аналог Z

Стоимость реализации объекта недвижимости, $

200 000

180 000

350 000

Цена земляного участка, $, (Минус)

55 000

45 000

180 000

Остаточная цена построек, $

145 000

135 000

170 000

Полная восстановительная цена построек, $

230 000

195 000

275 000

Сумма общего износа, $

85 000

60 000

105 000

Норма износа, %

37,0%

30,8%

38,2%


В приведенном примере узенький спектр процентных значений износа от 30,8% до 38,2%, потому его не следует пересчитывать в годичную величину. Если полная Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом восстановительная цена оцениваемого строения составляет $270 000, а нома износа рассчитана как средняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановительной цены, то стоимостная величина износа составит $95 400.

Способ срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации строения в течение срока его экономической службы, потому что это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Потому до окончания Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном способе действительный возраст и срок экономической службы строения являются основными понятиями, которые употребляет оценщик. Процент общего износа определяется как отношение реального возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается следующим умножением этого коэффициента износа на величину Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом полной восстановительной цены. 

Пример использования способа срока службы на базе последующей инфы:

Таблица 2.3. [6]

Полная восстановительная цена построек

$990 000

Цена земляного участка

$190 000

Расчетный действительный возраст

15 лет

Общий срок экономической службы

60 лет


Общая норма износа определяется делением реального возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и составляет таким макаром 25%. Как следует, величина износа построек составит:

 $990 000 х 25% = $247 500.

Способ срока службы Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом в накладном подходе к оценке недвижимости применяется последующим образом:

Таблица 2.4. [6]

Полная восстановительная цена построек

$990 000

Общий накопительный износ

$247 500

Остаточная восстановительная цена

$742 500

Рыночная цена земляного участка

$190 000

Цена недвижимости, рассчитанная накладным подходом

$732 500

Способ разбивки приемущественно используют для разбивки общей суммы износа в согласовании с вызвавшими ее причинами. Способ дает хороший результат при дефицитности инфы для Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом способа похожих продаж либо способа срока службы и подразумевает последующие этапы:

1) Расчет физического износа строения;

2) Расчет многофункционального старения;

3) Расчет наружного старения;

4) Определение остаточной цены построек как различия меж полной восстановительной ценой построек и расчетной величиной выявленного физического, многофункционального и наружного старения.


Существует 5 главных методов расчета разных видов износа Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом способом разбивки, которые включают:

1) Расчет цены восстановления;

2) Расчет дела возраста и срока службы;

3) Расчет многофункционального старения;

4) Анализ парных продаж;

5) Способ капитализации арендных убытков.

Расчет цены восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.

Расчет дела возраста и срока службы употребляется для определения устранимого и неискоренимого физического Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом износа, как для кратко, так и для длительно живущих частей.

Расчет многофункционального старения может употребляться для всех видов многофункционального износа.

 Метод парных продаж и способа капитализации арендных убытков может применяться для  расчета неискоренимого многофункционального старения, также для расчета наружного старения.


Анализ издержек как метод расчета имеет определенные достоинства, исходя Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом из убеждений управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, так как от обоих этих причин зависит размер незапятнанного дохода.








ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В итоге исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать последующие выводы:


1. Недвижимость - это более базовый, основательный продукт из всех имеющихся, его нельзя похитить Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, утратить либо сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного неподвижного имущества против собственного желания. Недвижимость является одним из немногих продуктов, цена которых может возрастать со временем. Очень принципиальной особенностью недвижимости является необходимость неизменного управления ею.


2. В базе процесса оценки недвижимости лежат три главных способа: способ сопоставления, накладный способ, способ капитализации Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом доходов.

Способы оценки помогают очень прибыльно распоряжаться неподвижным имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.


3. В базе накладного способа лежит оценка недвижимости на базе определения ее цены как строения. Расчет этой цены складывается из: цены строения (цены его модернизации либо восстановления) минус предполагаемый либо установленный физический Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом и моральный износ, плюс цена земляного участка.


4. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности исходя из убеждений потенциального инвестора и выражается в понижении цены под воздействием разных причин с течением времени. Зависимо от обстоятельств, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют последующие виды износа:

· Физический;

· Многофункциональный Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом;

· Наружный;

· Устранимый, неискоренимый.

5. Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной цены. Достоверность такового догадки на сто процентов находится в зависимости от того, как аргументировано, комплексно и мастерски определенный оценщик произвел функцию оценки.




СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Деньги и статистика, 2004 г.

2. Лозебо Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом А. “О правах принадлежности на неподвижное имущество” // Финансовая газета; № 4, 1996 г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.

4. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2003 г.

5. «Оценка рыночной цены недвижимости», Под общей редакцией Зарубка В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.

6. «Оценка Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М., 2000 г.

7. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 1997 г.

9. Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости очами риэлторов”// Экономика и жизнь; № 3, 1997 г.

10. Хикс Д.Р. Цена и капитал. М Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом.: Прогресс, 1993г.

11. «Экономика и управление недвижимостью» Под общей редакцией П.Г. Грабового, М.: «АСВ», 1999 г.

12. «Экономика недвижимости», Под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.



opredelenie-razmerov-skladskih-ploshadej.html
opredelenie-razvivayushej-ekologicheskoj-sredi.html
opredelenie-rejtinga-delovoj-aktivnosti-organizacii.html